第365章林晖来京 (2/2)
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bsp; 周浩录完歌,林辉也到了京城。
自从跟叶绍一起去顺义给赛车场选址,回来路上聊到房地产,周浩就联系了林晖,让他抽时间来一趟京城。
林晖没想到周浩竟想让自己到京城做房地产,刚听到这事,他并感兴趣,主要是他觉得自己玩不转京城,但一想到是跟周浩合作,就多了几分信心,周浩做事这么稳,从不打没把握的仗,而当他听周浩说起叶绍,就更觉有信心了。
林晖心里清楚,房地产没技术含量,要做好这个领域,只要具备四个方面即可,那就是:人脉、资金、眼光和经验。
人脉主要疏通从拿地、贷款到规划、建设、销售的各个环节;
资金则是万物之本,人脉需要资金推动,工程进度也需要资金推动,还要用来防止银行釜底抽薪;
眼光决定了房地产项目的未来,同样是投资进来,赚一倍还是赚一百倍,就要靠眼光;
至于经验,在房地产行业也同样重要,不但要有经验驱动项目推进,还要有经验和政府打交道、和拆迁户、征地户打交道,处理好错综复杂的关系。
如果要到京城做房地产,林晖自认为经验够了,资金也算充沛,只要不操作大项目,问题就不大,眼光应该也没问题,最大的问题是人脉。
林晖又觉得,如果周浩参与,那么资金上就能得到补足,周浩做生意的眼光独到,所以在眼光上也能起到很大作用。
这样的话,资金、眼光、经验,这三点都具备了。
剩下的就是人脉。
这也就是周浩口中那个叶绍最大的价值,父亲是部委领导、母亲是上市公司老总,这样的人在京城必然是有很广人脉,如果他能把他的人脉拿进来,这四点就齐了,成事的可能性也就大大增加。
于是,林晖专程飞抵京城和周浩见面。
周浩亲自开车到机场接他,从机场回市里的路上,周浩大概把想法跟林晖说了一下。
周浩的想法很简单,林晖过来,成立个公司,自己和叶绍也会入股,自己出钱,叶绍出人脉,林晖来操盘,今年先开发一到两个楼盘,明年进入商业地产。
林晖说:“住宅我还算有经验,商业地产我还不熟,当初我跟明轩爸爸干的时候,商业地产也比较单一,做来做去无非就是那些,虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的,但以我对你的了解,以前的模式你肯定看不上。”
周浩点点头,“你说的那种模式太普遍,弄块地,盖个商场,每一层规划销售不同种类的商品,这种虽然也赚钱,但太没新意了。”
说着,周浩顿了顿又说:“我想做的商业地产,主要得具备两点,一个是消费一体化,一个是地标性。”
“消费一体化就是功能多元化,不只购物,还要有餐饮、娱乐,甚至还要有配套写字楼,就好像王府井,百货大楼很出名,小吃一条街也很出名,旁边也有电影院、KTV、酒店和写字楼,所以王府井就是消费综合体,不过这里面每个版块都是独立的,如果由开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营,那它们释放出的能量会更大,这就是我想要的消费一体化。”
“至于地标性很容易理解,就像每个城市都有自己的特色一样,说起金陵,你会想到夫子庙、秦淮河;说起京城,你会想到王府井、西单;如果我们把商业地产做到消费一体化,剩下的就是把它推广出去,让这里的人有个潜意识,每当他们想到消费,就会想到这里,他们把这里当成购物、娱乐、餐饮等一切消费娱乐的首选,会把到这里消费视为时尚,那时候,这里就成了这个城市的地标。”
林晖听完周浩的介绍,轻叹一声,“这种项目相当庞大复杂,你有把握?”
周浩说:“我有做好之后能赚钱的把握,至于怎么做好,就得看你了,毕竟我对房地产的运作一无所知,我甚至不知道该跟银行怎么合作?”
林晖说:“银行的合作很简单,就是互惠互利,银行也有营收压力,现在房地产比较热,他们就愿意把钱投入到房地产,一般就是开发商拿到地抵押给银行,然后银行给开发商一笔贷款,开发商拿到钱启动开发,等到楼盘建成、出售之后,再把贷款填上。”
周浩问:“这里面的杠杆大概有多少倍?如果是个宣称总投资十亿的地产项目,开发商需要出多少钱?”
林晖说:“一般情况下是10-20%之间,主要用在拿地,毕竟有了地银行就会给钱。”
说着,林晖又说:“如果跟政府关系硬的话,拿地的出让金都可以先欠着,然后用地去找银行拿钱,银行看到地就会批款,这样前期资金就有了,这基本就是空手套白狼,一分钱不花直接拿银行的钱开工,而且楼只要盖起来,没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押,再从银行套一笔钱做后续资金,一般来说,这些钱就可以撑到开盘。”
周浩听得瞠目结舌:“拿政府的地套银行的钱,开工之后再赚百姓的钱,真是空手套白狼啊!”
bsp; 周浩录完歌,林辉也到了京城。
自从跟叶绍一起去顺义给赛车场选址,回来路上聊到房地产,周浩就联系了林晖,让他抽时间来一趟京城。
林晖没想到周浩竟想让自己到京城做房地产,刚听到这事,他并感兴趣,主要是他觉得自己玩不转京城,但一想到是跟周浩合作,就多了几分信心,周浩做事这么稳,从不打没把握的仗,而当他听周浩说起叶绍,就更觉有信心了。
林晖心里清楚,房地产没技术含量,要做好这个领域,只要具备四个方面即可,那就是:人脉、资金、眼光和经验。
人脉主要疏通从拿地、贷款到规划、建设、销售的各个环节;
资金则是万物之本,人脉需要资金推动,工程进度也需要资金推动,还要用来防止银行釜底抽薪;
眼光决定了房地产项目的未来,同样是投资进来,赚一倍还是赚一百倍,就要靠眼光;
至于经验,在房地产行业也同样重要,不但要有经验驱动项目推进,还要有经验和政府打交道、和拆迁户、征地户打交道,处理好错综复杂的关系。
如果要到京城做房地产,林晖自认为经验够了,资金也算充沛,只要不操作大项目,问题就不大,眼光应该也没问题,最大的问题是人脉。
林晖又觉得,如果周浩参与,那么资金上就能得到补足,周浩做生意的眼光独到,所以在眼光上也能起到很大作用。
这样的话,资金、眼光、经验,这三点都具备了。
剩下的就是人脉。
这也就是周浩口中那个叶绍最大的价值,父亲是部委领导、母亲是上市公司老总,这样的人在京城必然是有很广人脉,如果他能把他的人脉拿进来,这四点就齐了,成事的可能性也就大大增加。
于是,林晖专程飞抵京城和周浩见面。
周浩亲自开车到机场接他,从机场回市里的路上,周浩大概把想法跟林晖说了一下。
周浩的想法很简单,林晖过来,成立个公司,自己和叶绍也会入股,自己出钱,叶绍出人脉,林晖来操盘,今年先开发一到两个楼盘,明年进入商业地产。
林晖说:“住宅我还算有经验,商业地产我还不熟,当初我跟明轩爸爸干的时候,商业地产也比较单一,做来做去无非就是那些,虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的,但以我对你的了解,以前的模式你肯定看不上。”
周浩点点头,“你说的那种模式太普遍,弄块地,盖个商场,每一层规划销售不同种类的商品,这种虽然也赚钱,但太没新意了。”
说着,周浩顿了顿又说:“我想做的商业地产,主要得具备两点,一个是消费一体化,一个是地标性。”
“消费一体化就是功能多元化,不只购物,还要有餐饮、娱乐,甚至还要有配套写字楼,就好像王府井,百货大楼很出名,小吃一条街也很出名,旁边也有电影院、KTV、酒店和写字楼,所以王府井就是消费综合体,不过这里面每个版块都是独立的,如果由开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营,那它们释放出的能量会更大,这就是我想要的消费一体化。”
“至于地标性很容易理解,就像每个城市都有自己的特色一样,说起金陵,你会想到夫子庙、秦淮河;说起京城,你会想到王府井、西单;如果我们把商业地产做到消费一体化,剩下的就是把它推广出去,让这里的人有个潜意识,每当他们想到消费,就会想到这里,他们把这里当成购物、娱乐、餐饮等一切消费娱乐的首选,会把到这里消费视为时尚,那时候,这里就成了这个城市的地标。”
林晖听完周浩的介绍,轻叹一声,“这种项目相当庞大复杂,你有把握?”
周浩说:“我有做好之后能赚钱的把握,至于怎么做好,就得看你了,毕竟我对房地产的运作一无所知,我甚至不知道该跟银行怎么合作?”
林晖说:“银行的合作很简单,就是互惠互利,银行也有营收压力,现在房地产比较热,他们就愿意把钱投入到房地产,一般就是开发商拿到地抵押给银行,然后银行给开发商一笔贷款,开发商拿到钱启动开发,等到楼盘建成、出售之后,再把贷款填上。”
周浩问:“这里面的杠杆大概有多少倍?如果是个宣称总投资十亿的地产项目,开发商需要出多少钱?”
林晖说:“一般情况下是10-20%之间,主要用在拿地,毕竟有了地银行就会给钱。”
说着,林晖又说:“如果跟政府关系硬的话,拿地的出让金都可以先欠着,然后用地去找银行拿钱,银行看到地就会批款,这样前期资金就有了,这基本就是空手套白狼,一分钱不花直接拿银行的钱开工,而且楼只要盖起来,没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押,再从银行套一笔钱做后续资金,一般来说,这些钱就可以撑到开盘。”
周浩听得瞠目结舌:“拿政府的地套银行的钱,开工之后再赚百姓的钱,真是空手套白狼啊!”